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足球下注网站][买100平房子只得70平,公摊面积“坑”有多深? 2019-11-16

文章来源:足球下注网站第2中学作者: 发布时间:2019-11-16 字体:

7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤[開發 的拚音:kāi fā]商在公攤[問題 的拚音:wèn tí]上玩貓膩。

[中國 的英 文:China]房地產報報道,有業主反映,該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤麵積也按室內精裝價收費,且[價格 的英 文:Prices]虛高。一套125平米的房子,精裝修標準是2500元/平米,公攤比例為28%,[這樣 的拚音:zhè yàng]一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元〖足球下注网站政策措施〗。

[圖片]圖片來源於網絡

事實上,公攤問題積弊已久■足球下注网站环保混凝土■。近年來,[隨著 的英 文:Along with]房價上漲,部分開發商趁機推高公攤比例。

住房公攤麵積的存在是否合理?這裏麵開發商又有哪些貓膩?中新網[記者 的拚音:jì zhě]對此進行了調查采訪。

[strong]公攤麵積是什麽?[/strong]

買100平米的房子,結果實際住進去隻有70平,這憑空少了的麵積就是公攤麵積。

根據2000年[開始 的拚音:kāi shǐ]實施的《房產測量規範》,分攤的公用建築麵積有:

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢[服務 的拚音:fú wù]公共用 房和[管理 的英 文:managing]用房的建築麵積,以水平投影麵積計算。

2、共有建築麵積還[包括 的拚音:bāo kuò]套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)以水平投影麵積一半的建築麵積。

這意味著,[不僅 的英 文:not only]電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛室的一部分麵積也要由購房者買單。

[strong]公攤占比不斷攀升,甚至超過使用麵積[/strong]

誰都不[希望 的英 文:hope]房子的公攤麵積太大,這裏就涉及到公攤係數的概念。

舉個例子,打開房本,上麵寫著”房屋建築麵積:84。47┫;專有建築麵積(使用麵積):63。43┫,分攤建築麵積:21。04┫”。但並沒有明示,公攤麵積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築麵積除以專有建築麵積,數值是0。33(即33%)。

旭輝集團北京[區域 的拚音:qū yù]事業部設計管理部高級經理劉嘉[告訴 的英 文:tell]中新網記者,住宅的公攤係數一般在0。18-0。25,商業用房一般在0。3-0。4,[這些 的英 文:These]數據來自測繪公司的經驗值。

但近年來,隨著房價上漲,公攤係數也迅速攀升,部分住宅超過了30%。2010年,山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年,南京某商住公寓[一些 的拚音:yī xiē]戶型的公攤麵積竟然比套內麵積還大,得房率隻有42%。

而問題在於,現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。

[strong]貓膩一:做大公攤麵積[/strong]

[strong]一線[城市 的拚音:chéng shì]四千多戶樓盤,靠公攤麵積可多賺千萬[/strong]

一位不願具名的業內人士介紹,開發商在辦理房產證前,要請測繪公司去實地測量,隨後出具測繪成果報告,裏麵有詳細的建築麵積、套內麵積、公攤麵積情況,並將其交給開發商。

也就是說,測繪[企業 的拚音:qǐ yè]和房地產開發企業對於公攤麵積都在哪些地方,最為清楚。但問題在於,開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上,國際上基本是按實際使用麵積計算房價的。為何國內要采用包含公攤麵積在內的建築麵積計算呢?

”按實際使用麵積來算的話,開發商沒法實現利潤的[最大 的英 文:largest]化。”上海翊堯[建設 的拚音:jiàn shè]工程技術檢測谘詢有限公司技術總監李平說。

他說,購房者[可以 的拚音: kě yǐ]很容易地測出實際使用麵積,卻[無法 的拚音:to be]測量公攤麵積到底[有多少 的拚音:yǒu duō shǎo]。開發商可以在第三方測量時與之達成默契,在公攤麵積的大小上做文章。房價這麽高,哪怕每戶多分攤零點幾個平米,一個幾十萬平米的項目,就會多出很多錢。

舉個例子:

易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示,6月,一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月,二線城市1。2萬元以上均價水平持續了12個月,三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。

如上圖,以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計算,假設開發商每套多算0。1平米的公攤麵積,那麽整個樓盤就可多賺1659萬元。

[strong]貓膩二:重複公攤、重複收錢[/strong]

[strong]消防應急場所變停車位,又可多賺千萬[/strong]

到底哪些屬於公攤麵積?其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的[機會 的英 文:offer]

你為公攤麵積買了單,就擁有其[所有 的拚音:suǒ yǒu]權和使用權。但公攤實在是五花八門,加上開發商很少明確公示,購房者根本不[知道 的英 文:knew]哪些公共麵積是[自己 的英 文:his]的,更別提使用了。

”比如,有些小區的消防應急場所等區域[已經 的英 文:have been]被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬於重複公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說,這樣的車位沒有產權,[隻能 的英 文:can only]使用,不能轉讓。

他說,這類車位在小縣城能賣到10萬左右,在省會城市能賣到20萬。一個中型社區,如果開發商想在這方麵做手腳,地下能劃出幾百個車位,地上也有幾十個。

以北京為例:

據北京青年報2017年的調查報道,北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間;四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。

假如開發商違規劃出100個車位,每個賣20萬元,一個小區就可賺2000萬元。實際中,很多小區的車位價格要比20萬高。

[strong]貓膩三:業主的公攤麵積被拿去牟利[/strong]

[strong]小區廣告收入返給業主,可少交一半物業費[/strong]

王清華說,還有一些被算作公攤的物業用房,按道理是業主所有,物業公司應當向業主繳納一部分費用,但現實中很少有人會這麽做。

”小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位,也是業主所有,前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利,難道不[應該 的拚音:yīng gāi]向業主交錢嗎?”他說。

[strong]在某廣告交易平台上,社區的廣告[位置 的拚音:wèi zhi]五花八門。[/strong]社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏,通過投放廣告賺錢。

中新網記者[注意 的英 文:危險信號]到,不同城市的不同廣告位置價格差異[很大 的英 文:huge],而一線城市則多在千元起算。例如,北京中高檔社區出入口動[感 的拚音:gǎn]燈箱報價為6000元;北京道閘起落杆媒體位則報價1800元,要求30框起投,最短發布周期一月。

王清華認為,一個中型的高端社區,如果把廣告的收入反饋給業主,業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。

[strong]爭議一:[/strong]

[strong]是否應該為公攤支付取暖費?[/strong]

還有一點疑問是,購房者是否應該為公攤麵積支付取暖費等費用。

目前,取暖費、物業費等[都是 的拚音:doushi]按建築麵積來計算的。也就是說,購房者不僅要為房子裏的實際取暖麵積交錢,還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。

對此,北京[大學 的英 文:university]房地產法研究[中心 的英 文:center]主任樓建波[建議 的英 文:pointers],每年公布的價格都應該告訴大家是怎麽測算的。公布的每平米多少錢,是包括公攤的產權證的[全部 的英 文:all]建築麵積,還是不包括。如果價格構成透明,公攤是否算入,不是根本的問題,關鍵還是要[科學 的英 文:Science]、透明。

[strong]爭議二:[/strong]

[strong]有無[可能 的英 文:would]取消公攤?[/strong]

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出台,都會麵臨按哪種麵積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂,未來購房時,是否有可能隻看套內實際使用麵積呢?

其實早在2002年,重慶就以地方法規的[形式 的拚音:xíng shì],首次對商品房的計價方式做出規定:商品房現售和預售,以套內建築麵積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

近幾年,為回應民眾訴求,[廣州 的拚音:guǎng zhōu]、北京等地也開始[出現 的英 文:There]按套內建築麵積計價的探索。

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為,對公攤麵積的計算和管理,其實是很簡單的問題,在政策和技術上都能做到,但問題就在於交易的信息是否透明,開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤麵積的嫌疑。

”建議取消公攤,按照實際使用麵積來計算房價,這樣購房者能更清楚明白。”他說。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波說,一套房子的總價是固定的,如果按照套內麵積來算,那麽每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式,最關鍵的是把標準製定清楚,能讓人看得明白。

樓建波建議,在現有購房方式下,給開發商或代理銷售中介一項強製義務,即向購房者明示”到底分攤了哪些麵積”。

責任編輯:陳麗竹



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